民法典规定，民事主体依法享有股权和其他投资性权利。投资商铺，看似简单，其实通常包括多份法律合同及复杂的法律关系，需要投资人具备相应的法律知识或者聘请专业人士帮助把关，否则很容易出现预料不到的情形。

基本案情：2018年4月1日，某房地产公司与某商贸公司签订《商品房买卖协议》，约定商贸公司购买某商贸城二期3号商业综合楼，用途为商业，钢筋混凝土结构，地上22层，地下2层。2018年5月12日，商贸公司与河北某房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）签订了《独家代理销售合同》，对案涉物业由经纪公司进行全案代理销售。2018年7月24日，某房地产与商贸公司签订商业综合楼第四层的《商品房买卖合同》，并办理不动产买卖合同备案登记。某房地产公司将3号商业综合楼出售给商贸公司时，该项目的商品房预售证、土地使用权证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证均已具备。

2018年8月8日，陆某通过经纪公司，与商贸公司签订《房屋认购协议》，购买了第四层第245号商铺，并全额给付了购房款111661元。经纪公司收取服务费4万元。该协议第八条约定了出卖人应当在2019年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定交付案涉房屋；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。

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同日，陆某与沧州某企业管理咨询有限公司（以下简称咨询公司）签订了《委托运营管理合同》，将其购置的案涉商铺委托咨询公司经营管理。双方约定，咨询公司拥有该商铺的使用权、经营权、物业管理权、租赁权、收益权及其他权利，咨询公司接受委托，并自主经营和管理；该委托为不可撤销委托，且不因产权变更而变化；委托期限2019年10月31日起计十周年；“委托期的收益方式：返租基数131661元，首期收取租金时间为2020年12月31日前，以后各期以此类推……”。

案涉项目3号商业综合楼于2019年11月20日竣工、12月11日验收合格。2020年6月30日，商贸公司通过银行打款，向陆某给付案涉商铺的租金收益4608.14元。

2020年9月，陆某因办理交房手续多次与商贸公司、经纪公司联系未果，向一审法院起诉，请求：1.撤销《房屋认购协议》，确认被告违法，并赔偿陆某由此产生的经济损失151661元；2.判定因《房屋认购协议》撤销而导致《委托运营管理合同》无法完成的后果，由被告承担；3.判定商贸公司赔偿陆某违约金11166.1元；4.诉讼费用由三被告承担。

一审：违反约定购房人有权解除

一审法院认为，商贸公司辩称，以张贴公告的形式通过整体交付给咨询公司（托管公司）即视为交付完毕，自称没有单独通知业主，亦未提交相关证据证实其主张，但未提交相关证据证实其主张，故一审法院对商贸公司关于案涉商铺已交付的辩称不予采信。双方就案涉商铺的交付期限、交接手续在《房屋认购协议》中有明确约定。商贸公司逾期未按照约定履行交房的义务，其主张的交付方式亦未提交相关证据。证明已事前得到陆某认可，且未提出协议约定的据以延期的特殊原因，已构成违约。《房屋认购协议》第九条约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”；第八条约定，交房期限为2019年10月31日前。而案涉项目竣工验收合格日为2019年12月11日，届时已具备交房条件，至陆某起诉之日2020年10月21日，已逾期交房超过90日。陆某解除合同的意思表示，已随起诉状于2020年11月6日，到达商贸公司处。陆某依照上述约定主张解除合同、退还全部房款111661元并给付违约金的诉讼请求，符合协议约定及法律规定，一审法院予以支持，但对其已收租金收益应予扣除。

关于违约金。依照上述约定，应为11166.1元。双方解除合同后，商贸公司应退还陆某购房款并支付违约金共计118218.96元。

一审法院认为，陆某提交的售卖现场视频光盘，明确显示墙上张贴了案涉物业地上22层的全景效果图，可以印证经纪公司所述已向客户示明1至6层为商场，7至22层为公寓的事实；商贸公司和经纪公司售卖案涉商铺时，相关五证均已齐全；某房地产与陆某并非合同相对人，不属于本案纠纷的适格主体。故陆某请求确认三被告违法的主张，缺乏相应证据予以证实，一审法院不予支持。

关于陆某请求判定因《房屋认购协议》撤销引起的《委托运营管理合同》无法完成，其后果由被告承担的诉讼请求。一审法院认为不属于本案纠纷的审理范围，应另行起诉。

关于陆某主张经纪公司退还服务费4万元的请求。一审法院认为，陆某提交的证据不足以证实其主张，且该项诉求属于居间合同纠纷，不属于本案房屋买卖合同纠纷处理的范围，可重新组织证据后另行提起诉讼。

一审法院作出（2020）冀0902民初1861号民事判决：一、确认陆某与商贸公司签订的《房屋认购协议》（房产编号……）解除。二、商贸公司退还陆某购房款并支付违约金共计118218.96元。三、驳回陆某的其他诉讼请求。

二审：属于购房优惠的4万元应退还

陆某、商贸公司不服一审判决，提起上诉。

二审法院认为，商贸公司将购买的未竣工预售商品房再行转让的行为，虽不符合建设部门相关规定，但该规定并非法律、法规强制性规定，故陆某以此为由主张合同无效于法无据，法院不予支持。在合同履行过程中，商贸公司虽主张将案涉房屋交付了咨询公司，但并未按双方认购协议第十条的约定与陆某签署房屋交接单，构成违约。陆某作为认购协议的买受人，依据认购协议第九条的约定，有权请求解除合同。商贸公司要求继续履行合同理据不足，法院不予支持。

关于4万元团购服务费，是陆某在购房过程中按照“4万抵6万”的购房优惠政策交纳的，实质为购房款。商贸公司作为房屋买卖合同的出卖人，因房屋买卖合同解除，应当承担该部分房款的返还责任。而经纪公司作为该4万元的实际收取人，直接以团购服务费的名义收取该款项没有法律依据，依法应当承担共同还款责任。

2021年4月26日，二审法院作出（2021）冀09民终1376号民事判决书：一、维持一审判决第一、二项；二、撤销一审判决第三项；三、商贸公司、经纪公司共同退还陆某4万元。

（来源：河北工人报 河北工人报记者贺耀弘）

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